El 2 de julio de 2015 la Cámara de Diputados aprobó, por amplia mayoría (44 votos a favor, 6 en contra y 15 abstenciones), la resolución Nº 333. Por ella, se solicitaba a la Presidenta de la República que instruya al Ministro de Hacienda que estudie y evalúe la posibilidad de enviar al Congreso un proyecto de ley que amplíe el giro de la Caja de Crédito Prendario, o se cree un nuevo servicio público, a fin de dar la posibilidad a los adultos mayores de hipotecar un inmueble de su propiedad. La hipoteca tendría por finalidad que puedan recibir el equivalente al valor comercial del inmueble en cuotas mensuales, mejorando así su pensión y nivel de vida. A su fallecimiento, los herederos podrían pagar el crédito o, en caso contrario, dar la propiedad hipoteca para que con ella se satisfaga en su totalidad (Ver detalles de propuesta).

La noticia fue comunicada, en general, como si lo que se propusiera fuera mejorar las bajas pensiones de los jubilados a través de una hipoteca que pondría en riesgo el único bien que han podido adquirir después de toda una vida de esfuerzos. Un medio tituló: “Increíble: Cámara de Diputados aprobó Proyecto para que jubilados aumenten pensiones hipotecando sus viviendas”. El presidente de la Conadecus (Corporación Nacional de Consumidores y Usuarios), Hernán Calderón, calificó la iniciativa de “aberración” y en las redes sociales cundieron los mensajes de indignación e incredulidad frente a lo que se llegó a calificar como “Proyecto Eurolatina”, en alusión a la empresa que defraudó a miles de personas con prestamos hipotecarios usureros. En este ambiente, la Presidente Michelle Bachelet se apresuró a declarar públicamente su rechazo a la propuesta: “queremos que las pensiones sean mejores por derecho y no porque se endeudan, hipotecan la casa o tengan que vender lo que han juntado durante toda una vida”, afirmó en una actividad en Calera de Tango el pasado 7 de julio.

Pareciera que la forma en la que se comunicó la propuesta conspiró contra su comprensión e impidió que se reflexionara sobre su contenido real. Lo que se estaba proponiendo no es más que una institución jurídica que es ya bastante conocida en diferentes países cuyas leyes la contemplan sin mayores dificultades. En los sistemas continentales se la denomina hipoteca inversa, invertida o reversible, y proviene de lo que en el common law se conoce como “reverse mortgage”.

Si hacemos un poco de historia, la institución parece haber nacido en Inglaterra en la década de los 30 del siglo pasado. Su primer antecedente es la llamada Home Equity Reversión, que en 1965 daría lugar a lo que hoy se conoce y practica como reverse mortgage. En Estados Unidos, la primera hipoteca inversa fue pactada en 1961 en favor de una viuda de un entrenador de fúbol americana y se ha seguido ofreciendo en el mercado financiero privado. En la década de los ochenta se discutieron en el Senado algunas iniciativas para que el gobierno se involucrara mediante un programa general para ayudar a las personas ancianas a mantener su vivienda pero obteniendo liquidez, garantizada por hipoteca. En 1988 se promulgó una ley que permite que el Estado Federal asegure estas operaciones, y al año siguiente se da el inicio a un plan supervisado por la Federal Housing Administration (FHA) y que se denomina Home Equity Conversion Mortgage, HECM. En 1998, este programa, que se había creado ad experimentum, ante el éxito alcanzado, se convierte en definitivo a través de la HUD Appropriations Act. Este programa estatal se mantiene vigente, con diversos ajustes (Ver sitio web ).

Del ámbito anglosajón la hipoteca inversa ha emigrado con éxito a países del sistema latino-continental. Así, por ejemplo, en Francia se aprobó la hipoteca inversa bajo la denominación de “prêt viager hypothécaire” y se introdujo en el Código del Consumo (art. 314) mediante la Ordenanza n° 2006-346 de 23 de marzo de 2006. Al año siguiente, se consagró en la legislación española a través de la Ley 41 de 7 de diciembre de 2007. La institución existe también en países como en Australia, Canadá, Dinamarca, Holanda, Japón, Noruega y Suecia. En 2013 se introdujo en el Estado de México (art. 7.1144 bis Código Civil del Estado de México, incorporado por Decreto Nº 87, de 7 de mayo de 2013).

Aunque la hipoteca inversa admite varias modalidades, la principal es aquella por la cual un propietario de un inmueble que sirve de residencia, que está ya en la tercera edad, puede obtener de una institución financiera una cantidad de dinero periódica durante lo que reste de su vida, constituyendo una garantía sobre la vivienda, para que al morir, la institución se pague de la totalidad de los recursos adelantados mediante la ejecución del inmueble, salvo que el o los herederos quieran retener la propiedad y se avengan a pagar el monto del crédito.

Se denomina hipoteca porque se trata de una garantía sobre inmuebles, que da derecho al acreedor a ejecutar el bien y a imputar el producto de la venta al pago del crédito. El calificativo de “inversa”, “invertida” o “reversible” procede de la comparación con el crédito hipotecario que permite adquirir una vivienda. En este último se pide el préstamo por una suma global (con la cual se adquiere el inmueble) y el deudor va pagando periódicamente el dividendo hasta conseguir finalmente alzar la hipoteca y gozar del dominio pleno de una vivienda. En cambio, en la hipoteca inversa se parte de un inmueble que ya ha sido adquirido (y que no tiene gravámenes) y el crédito se va otorgando al deudor por cuotas periódicas y sólo se determina en su monto global cuando se conoce el fallecimiento de esta persona.

Como se ve, la figura no tiene relación directa con las pensiones o jubilaciones. Da lo mismo que el beneficiario sea o no pensionado y qué monto de pensión recibe. Tampoco se trata de que a los ancianos se les vaya a arrebatar el inmueble que han logrado adquirir con los ahorros de toda su vida. La hipoteca inversa tiene como una de sus ventajas permitirle al adulto mayor gozar en vida del patrimonio inmobiliario que logró adquirir. Se evita, así, que se vea forzado a vender su casa para obtener un ingreso monetario que necesite por diversas causas, así como que los hijos los fuercen a vender esa inmueble y los reciban como allegados en sus hogares o los internen en alguna residencia para ancianos. La hipoteca inversa mantiene al beneficiario como dueño de su casa con todos los derechos para seguir viviendo en ella por el resto de sus días. Los perjudicados son, por supuesto, los herederos, que perderán la perspectiva de adquirir gratuitamente la propiedad. Pero como estamos hablando de la sucesión hereditaria de adultos mayores cuya expectativa de vida es cada día más larga, lo más probable es que, al morir, sus herederos sean ya mayores de edad, tengan una posición económica consolidada y no necesiten el incremento patrimonial como el inmueble de su causante. Cuando se trate de matrimonios lo ideal es que la hipoteca reversible se contrate por toda la vida de cualquiera de los cónyuges, de manera que si uno de ellos fallece el otro pueda seguir viviendo en el inmueble familiar hasta su propia muerte.

Por cierto, una figura como ésta debe ser bien regulada y, muchas veces, necesitará un seguro o apoyo estatal, para que se cumplan sus objetivos de favorecer a las personas de mayor edad y no se preste para abusos. Por ello, seguramente, la propuesta visceralmente rechazada sólo permitía que la operación se financiara por un organismo público, como la Caja de Crédito Prendario.

Esperemos que lleguen tiempos mejores en los que la introducción de esta novedosa institución de ayuda la tercera edad, aplicable también a personas dependientes por discapacidad, pueda ser estudiada con la serenidad y la racionalidad que se merece.

Nota: Este artículo fue publicado originalmente por el autor en su blog Derecho y Academia, http://corraltalciani.wordpress.com.