Uno de los elementos fundamentales en la circulación de los bienes raíces lo constituye la constancia registrada y pública de los actos que posibilitan la transferencia, transmisión o gravámenes del dominio u otros derechos reales sobre ellos. Nuestro Código Civil inauguró entre nosotros esta función al disponer la creación del Conservador de Bienes Raíces. Su regulación se efectuó por un Reglamento que data de 1857 y cuya autoría puede ser atribuida a don Andrés Bello.

Sin duda se trató de una obra magistral, porque pasados más de 150 años el registro diseñado por Bello sigue vigente y, aunque no haya logrado el ideal de que propiedad, posesión e inscripción conservatoria fueran sinónimos, ha permitido en todo este tiempo un funcionamiento razonable de la publicidad sobre el dominio y los derechos reales sobre inmuebles.

Sin embargo, desde hace ya bastantes años tanto la doctrina como el foro han venido insistiendo en la necesidad de actualizar y modificar el Registro inmobiliario para que esté a tono con los tiempos y tenga mayores niveles de eficiencia y de certeza. La actualización pasa por la aplicación de nuevas tecnologías, como la digitalización de las inscripciones, la conexión más directa entre el notario público y el conservador y la individualización de los deslindes precisos y la superficie de cada predio mediante coordenadas georeferenciales. La reforma que se auspicia es más estructural: la necesidad de transitar hacia un sistema de folio real.

El sistema de folio personal consiste en que las propiedades van asociadas a una persona, natural o jurídica, que es el propietario o titular del dominio del inmueble. En cambio, el sistema de folio real se construye con una especie de “hoja de vida” del inmueble, en la cual van quedando registradas las transferencias, gravámenes, derechos reales, aunque ellos conciernan a distintas personas.

El actual registro chileno sigue un modelo que, en estricto rigor, no es ni personal ni real. Las inscripciones se van haciendo cronológicamente respecto de cada acto o resolución judicial que implique una transferencia, transmisión o gravamen del dominio de un inmueble. Esos actos jurídicos o títulos van siendo inscritos en tres registros: el de propiedad, el de hipotecas y gravámenes y el de interdicciones y prohibiciones de enajenar. Son libros que tienen una numeración para cada año calendario. Como también existen índices de las personas que aparecen como partes en esos actos, siempre conectados al año en que se inscribió el acto, algunos piensan que nuestro sistema registral puede ser calificado como de folio personal.

La gran aspiración de los autores y de la práctica jurídica, desde hace décadas, es la de modificar el régimen conservatorio para introducir el modelo de folio real. Quedaría así en una sola hoja o carpeta toda la historia y las vicisitudes de la propiedad raíz que interesa examinar, evitándose tener que ir de libro en libro para ver las inscripciones de los distintos actos que marcaron su devenir jurídico. El folio real proporcionaría más seguridad jurídica, facilitaría el estudio de títulos, y abarataría este trámite, reduciendo los costos de las operaciones inmobiliarias.

Esta reforma es acogida, parcialmente, por el proyecto de ley que reforma el régimen de nombramiento y funciones del sistema notarial y registral, presentado por el Poder Ejecutivo a la Cámara de Diputados el 6 de noviembre de 2012.

Este proyecto, junto con elevar a la categoría de ley el reglamento por medio de un cambio en su denominación (algo inédito), le incorpora un art. 51 bis que dispone que, además de mantener los libros ya tradicionales, cada conservador “deberá crear para cada propiedad, un registro electrónico según la modalidad de folio real, registro o folio particular de cada bien raíz destinado a concentrar su historia jurídica, que detalle su individualización, deslindes, ubicación, su actual y anteriores propietarios, las hipotecas, gravámenes, prohibiciones y toda inscripción, subinscripción, cancelación y anotación de que sea objeto”. Se señala luego que “Las sucesivas constituciones, transferencias, transmisiones, extinciones o modificaciones de derechos reales, así como las prohibiciones, gravámenes y demás actuaciones referidas al inmueble de que den cuenta los registros parciales, se anotarán correlativamente en ese mismo folio real a continuación de la singularización del inmueble, debiendo agregarse a este registro las respectivas fojas digitalizadas en que consten las correspondientes inscripciones y anotaciones”. Se regulan los casos de fusión o división de propiedades, y se termina encargando a un reglamento los demás detalles de características, requisitos, menciones, generación y funcionamiento de esta nueva forma de anotación registral.

De esta manera, el Ejecutivo propone organizar un registro de folio real paralelo al tradicional basado en los registros de títulos y actos jurídicos. Se intenta así aplicar una cierta gradualidad que permita en un eventual futuro una nueva reforma que sustituya completamente los registros tradicionales por el nuevo de folio real.

Este planteamiento gradualista puede ser elogiado porque permitirá observar cómo funciona el modelo de folio real y subsanar las dificultades que se presenten. Se evitaría así una especie de “transantiago” conservatorio.

No obstante la duplicidad de modelos registrales también plantea inquietudes, pues en el fondo habrían dobles inscripciones: por ejemplo, en el Registro de Propiedad o de Hipotecas y en el Registro de folio real. ¿Qué sucede si hay discordancias entre ellas? ¿A cuál se dará más valor? Lo prudente sería mantener la eficacia de la inscripción de los Registros tradicionales, y otorgarle preferencia sobre el modelo de folio real, que es el que se está introduciendo a manera experimental. Sin embargo, el art. 51 bis establece que el registro real equivaldrá, para todos los efectos legales, al registro de propiedad y a los demás registros parciales que lleve el Conservador. Con ello se mantendrá la duda sobre cuál de ellas prevalece en caso de discordancias, que bien pueden producirse.

Dada la transcendencia de esta reforma, sería conveniente desglosarla del resto del proyecto referido al nombramiento y régimen notarial, ya de por sí frondoso y complejo. Así se permitiría un estudio legislativo más específico y profundo de una materia que, como queda dicho, es vital tanto para el sistema jurídico civil como para el económico y social.

Nota: Este artículo fue publicado originalmente por el autor en su blog Derecho y Academia, http://corraltalciani.wordpress.com.