Nada simpático le pareció a Joaquín Grau el reportaje de La Tercera donde Miguel Piñera, el “negro”, contaba sus últimas peripecias y la forma en la que lleva su vida después de su separación matrimonial en una entrevista desde su departamento. Don Joaquín escribió al mismo diario una carta en la que espetaba: “Soy uno de los vecinos propietarios de departamento en el edificio al que Piñera llegó a arrendar para arruinar la calidad de vida de todos con sus fiestas ruidosas, su música y cantos destemplados a altas horas de la madrugada y otra serie de graves problemas de conducta”. Las molestias se habrían hecho intolerables de modo que se habría decidido poner término al contrato de arrendamiento; según el señor Grau los constantes desórdenes llevaron a que “la asamblea de propietarios decidiera poner fin al contrato de arriendo del señor Piñera, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad, lo que le fue notificado hace más de tres meses y que él ha ignorado olímpicamente”.

El caso, más allá de lo anecdótico, plantea el tema de los deberes de los habitantes de un condominio para permitir una vida en común que sea satisfactoria para todos, y las sanciones que pueden imponerse a quienes no los cumplen. De acuerdo con lo señalado por el señor Grau, la asamblea de copropietarios podría llegar a poner término a un contrato de arrendamiento para expulsar al arrendatario que se convierte en un vecino indeseable. Pero esto no parece respetar la autonomía contractual entre el propietario del departamento y arrendador y el arrendatario. No resulta coherente con los principios de la libertad contractual y de efectos relativos (sólo entre las partes) del contrato, el que un tercero (en este caso la comunidad de copropietarios) interfiera en esa relación al grado de poner término a un contrato del que no es parte.

Lo anterior no quiere decir que los vecinos no puedan hacer nada frente a los incumplimientos de las reglas de convivencia por parte de los arrendatarios de un condominio. Según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537, de 1997, los arrendatarios de las unidades (departamentos) deben ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás. Se prescribe que las unidades deberán usarse en forma ordenada y tranquila y que no se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso (art. 32). La trasgresión de estos deberes es sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales. La multa debe ser aplicada por el juez de policía local, previa denuncia del Comité de Administración, del administrador o de cualquier afectado. El juez puede elevar al doble su monto si hay reincidencia. La ley, dispone además, que puede pedirse una indemnización por los perjuicios sufridos.

El sancionado es el arrendatario que se ha hecho culpable de las conductas contrarias a la buena convivencia. Pero la ley entiende que también puede tener responsabilidad el propietario de la unidad que la ha arrendado a una persona poco apropiada. Por eso dispone que el dueño responderá solidariamente por el total de las multas y perjuicios que se decreten por la conducta ilícita de su arrendatario (art. 32 inciso final).

Esta responsabilidad solidaria funcionará como un potente incentivo para que el propietario ponga término al contrato y haga salir al arrendatario del departamento. Para ello, podrá invocar el incumplimiento de las obligaciones del inquilino, ya que según las reglas que da el Código Civil para este contrato, “el arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato”, de modo que no puede hacer uso de ella a objetos diferentes de los convenidos o a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la “costumbre del país” (art. 1938 CC). La alusión a la costumbre de la localidad (país) bien puede interpretarse en el caso de la copropiedad inmobiliaria como refiriéndose al Reglamento de Copropiedad que rige el edificio.

El “negro” ha dicho que está en búsqueda de una parcela donde sus actividades musicales y festivas no incomoden a sus vecinos. Es de esperar que esto evite mayores problemas entre su arrendador y los copropietarios del edificio en que actualmente vive.

En casos como estos hay que encontrarle razón al escritor Aldous Huxley que afirmaba que “Los vecinos que uno nunca ve de cerca son los vecinos ideales y perfectos”.

Nota: Este artículo fue publicado originalmente por Derecho y Academia, http://corraltalciani.wordpress.com.